金妻 住宅地の落日

「金妻」住宅地の落日

4月18日 日経ビジネスの記事です ⇒こちら

「金妻」住宅地の落日 高齢化でスラム化懸念も
東京五輪の終幕が「空き家ビックバン」の号砲に


住宅地の地価が9年ぶりに上昇しているが、
空き家率は大幅上昇、今後の住宅を取り巻く実情

●中古住宅の駅バス物件はもはや売れない
 共稼ぎ夫婦が郊外から都心の職場へ通うの無理
4000~5000万円の物件が
今では数100万~1000万円程度

◎マンションであれ、一戸建てでも、35年間利用した、
減価償却であったり、帰属家賃に相当する
価値の減少は、会計学で考えれば、当然の帰結
家賃10万円×12ヶ月×35年 = 4200万円
今後、住む人のメンテナンス費用等、
賃貸物件の利回りを考えると妥当な金額では


●瀟洒な郊外の家は今や築35年の「古びた家」に
1980年代くらいにこぞって家を買いました。
35年間ものローンを組んだ人も多かった
「金妻」もまさにその夢の城での夢物語だったのですが、
住宅ローンの返済が終わってしまえば、瀟洒な住宅も今や、
築35年の「古びた家」だったり「さえないマンション」
だったりでしかないのです。


◎この当時、木造の一戸建ては35年のローンは組めないはず。
手元にある平成3年の住宅金融公庫の資料では、
35年は耐火建築物のマンションだけです。
簡易耐火が30年、木造は高耐久で30年、通常は25年。



築35年の街並み
高齢者が多いのは、確かです。
時間のある方が多いので、路地や公園の清掃に多くの方が
参加されています。
綺麗な街並みが維持されています。




都心部のマンションが増え、タワーマンションが人気になっています。
金利が安いこともあり、世帯年収が1000万円あれば、
限度率30%でも、8000万円近いマンションが買えてしまう。

共稼ぎでは無く、
子育ての時期は専業主婦になり、郊外のニュータウンで10年~15年
過ごすことは可能です。
保育園への、送り迎え等が無ければ、1時間前後の通勤は可能です。

働き方改革で、残業も減っています。
IT化の進展で、都心のオフィスに集まることも
現実的には、少なくて済む働く方に変わる可能性があります。


同じ現象を見ても、違う記事になる場合も

いよいよ地価上昇、「資産デフレ」から脱却へ
豊かさ追求へ「ノンリコース・ローン」導入の好機


同じ日経ビジネスの記事です。

地価、とくに住宅地が上昇に転じてきたことは、デフレに苦しんできた日本経済にとって画期的なことといえる。住宅ローンを抱えている一方で、住んでいる家の地価下落が続いていれば、ローン返済ができなくなった時にローンだけが残るリスクが生じる。将来への不安から消費にもブレーキがかかる。

 逆に保有する住宅の価格が上昇すれば、家計が「含み益」を抱えることになり、前述のように転売が容易になるばかりでなく、いわゆる「資産効果」による消費増につながる期待も生じる。保有資産の価格が上昇することで、将来不安が薄れ、消費者の財布が緩むわけだ。

 資産効果だけではない。地価の上昇によって買い替えが進み、新設住宅着工が増えることで、消費の「実需」も大きく増える可能性がある。


◎マイナス金利政策の効果が現れているとの見方です。
住み替えが上手く行くことで、消費が増えるという考え方です。

新築だけでなく、リフォームや仲介などの
住生活向上のための行動が増えるのは良いことだと思います。

元々、住宅やマンションの取得費用は、
この35年間で、大幅に低下しています。
私が住宅を取得し始めてからは25年しか経っていませんが、

平成 4年 72平方メートル 3300万円 金利5.5%(プラス管理費)
平成14年 132平方メートル2830万円 金利2.5%(プラス地代) 
平成28年 183平方メートル3780万円 金利0.625%
マンション⇒定期借地権⇒所有権二世帯住宅
と住み替えを行っています。
25年の返済と管理費や地代の支払い負担は、ほぼ一緒です。
場所も少しずつ都内に近づいています。

2人⇒4人⇒6人
世帯の人数も増えています。
資産価格の上昇が抑えられたことが、必ずしも悪いことでは無く、
住み替え先の資産価格も下がって、金利が安ければ、
生活コストは下がるのです。

郊外のニュータウンだけが下がっているのでは無く、
駅近のマンションも、金利の低下分、取得コストは下がります。

生活環境コストをいくら支払うか??
資産への投資と考えるか??

住み替えは、付随費用も掛かりますが、
色々な整理・整頓も出来て良いと思っています。
広い環境を手に入れながら、
生活コストも下げていく。

休みが増え、勤務時間が減って行く。
給与も減る可能性があるが、家で過ごす時間が増える。
郊外型の住宅が見直される時期が来るかも知れません。
価格上昇は伴わないが、子育て世代が
住みやすい環境が出来れば変わってくる可能性はあります。
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