購入先行型

購入先行型

売却先行型はこちら

購入先行型は、
欲しい物件の要望がはっきり決まっていて、
希望物件が売り出されている場合です。

中古物件を買う場合より、
引き渡し時期に、ある程度時間がある、
新築物件に住み替える場合などは、
購入先行型になると思います。

先に住み替え先を決めるのですから、
条件にあった、希望の物件が購入出来ます。

一番のメリットは、
購入に掛かる費用が、先にすべて分かること。
資金計画が立てやすいのが、メリットです。

売却物件に残債が無ければ、
金融機関の融資の申し込みを
売却代金を当てにしない計画で
承認が取れれば、購入計画が確定します。

売却代金は、
住み替え物件の引き渡し前に、
入金されれば、融資金額を減額すれば良し。

住み替え後であれば、
状況を見ながら、繰り上げ返済をすれば
良いと思います。

売却物件に残債がある場合

住み替え物件の残債をそのままで、
購入物件のローンの審査が通るかが重要になります。

物件売却後、
既存のローンは完済出来たとしても、
新しいローンの融資時期は、既存ローンの完済
が条件になると、
売却物件の決済が出来ないと、
新規購入物件の決済も出来なくなります。

残債金額が多い場合、
残債金額が売却金額よりも少ないことも大事ですが、
築浅物件や全額ローンで購入していた場合等
残債金額が多い場合は、
二重ローンでの融資の承認は通りにくくなります。

二重ローンで審査が通れば、
現住居を売却せずに、賃貸にまわすことも可能になります。

購入先行型のデメリット


みずほ不動産のサイトを、見ると
・購入資金を先に準備しなければいけない。
・売却価格や売却時期が確定していないため、資金計画が狂う可能性がある。
・ローンの残債がある場合は、新居の取得日までに売却できないと、新居と旧宅のローンを二重に支払う場合がある


一番のデメリットは、
売却物件の入金が何時になるのか??
いくらになるのか??

資金繰りに余裕がないと、
住み替え後の生活が苦しくなります。

引き渡しまで、時間がなくなってしまうと
価格も引き下げる必要が出てきます。

それを防ぐ為には、
まずは、売却物件の目安となる金額の確認。
⇒不動産一括査定 イエウール
O-uccino(オウチーノ)
などの
一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社から査定をもらいます。

机上査定では無く、必ず訪問査定をお願いします。
都内のマンションなら、複数の業者さんからどんどん電話があります。
地方都市の案件の場合は、該当不動産業者が少ない場合があります。
複数の一括査定サイトを使い、
大手不動産会社だけでなく、地場の不動産会社にも
訪問査定の依頼をすることをお勧めします。

査定金額だけでなく、物件の流動性。

売れやすい物件なのか。
購入希望者が限られる物件なのか。

この辺りは、不動産会社の担当者からしっかり話しを聞くのが
良いと思います。

仲介で、売れなかった時の為に
買取査定も入れることをお勧めします。
不動産買取査定
+オークション
⇒さてオク



現住居の売却では、
買取金額と査定金額の差は
800万円と1600万円と倍近い違いがありました。

他にも、売り出し中の物件があったり、
直近の売却事例のある、マンションであれば、
売却時期や売却金額の目処は立ちやすいと思います。

売却を急ぐ必要があるのであれば、
リフォーム費用分、200~300万程度
値段を低く出すことが出来れば、
かなりの確率で、希望時期に売却出来ます。

ネットで検索した売り出し物件の価格より、
実際に取引された金額は、2000万くらいの物件で
100万~300万程度安く取引されています。

まとめ
・仲介の査定金額 訪問査定は必須。
 出来るだけ多くの査定会社と話しをする。
 可能であれば、5社以上。

・買取査定金額も必ず入手する
 この金額を最低ラインと見て、資金計画をする


さてオクの、
買取金額で、資金計画が成立しないなら、
購入物件の見直しをするくらいの決断は必要です。


ネットだけの情報収集だけでなく、
不動産会社の担当者、住み替え経験のある友人・知人に
聞いて見ると良いと思います。

 
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