住み替え前と住み替え後のポートフォリオ

住み替え前と住み替え後のポートフォリオ

私は職業柄、経理という簿記の考え方

資産とか負債とか 収入(売上)経費とか
簿記のバランスシートや損益計算書の思考で物事を考えます。

借家であれば、家賃は100%経費です。

住宅ローンの返済は、
元金部分は、負債の減少 
金利分は 経費です。
建物部分は、20~25年の減価償却

今は、設備部分を分けて考えて、
構造部分を60~70%(購入価格の)
設備は、交換費用を目安に考えても良いと思っています


今までも住んでいた定期借地は

土地の保証金は 預け金
地代は   経費

マンションの場合は
土地部分は 資産
建物は 償却資産
管理費・修繕積立金は経費です。

マンションは賃貸していたので、
税務申告していました。
申告書は、会計基準です。

売却した案件 
定期借地権 保証金 330万円
所有権差額 追加金2089万円

所有権価格    2419万円 平米単価99000円 
建物売却額    1600万円
合計       4019万円

購入した二世帯住宅
土地評価額    1780万円 平米単価81600円
建物購入額    2000万円
合計       3780万円


土地差額     △639万円 244.38⇒218.15  △26.23
建物差額      400万円 132.51⇒183.50   50.99
差額合計     △239万円


最初に住み替えを検討した時は、値引き前だった差額は89万円。
仲介手数料を入れるとほぼ同じくらい。

自宅の売却手数料、費用を入れると 持ち出しも増えます。

登記・ローン費用等 物件諸経費に加え
引越し費用、廃棄物処理費用

エアコンの新設・カーテン照明器具の購入等
付随する費用は掛かります。

住み続けた場合、
マンシヨンのローンが終わるので、土地の購入を考えていました。
エアコンや設備の更新時期ではあつたので、
住み替え無くても、経費は掛かったと思います。

132.51⇒183.50   50.99と一見、建物面積は増えていますが、
嫁の実家の90平方メートル分との差40平方メートルは
荷物を捨てないと行けない計算でした。



ランニングコスト
子供達と嫁は実家に居候していました。
買い替えたことで、6人住まいになりました。

通勤は大変になりましたが、
嫁の負担は、行ったり来たりが無くなり、少なったと思います。

光熱費等は、多分減ると思います。

返済
1350万円+所有権差額2089万円 合計3439万円
諸費用込 4140万円

差額 約700万円 
金利が下がった分楽に感じています。
住宅ローン控除があります。

マンションの返済とダブルローンに比べると
百万近く減ります。
それプラス、定借地代も無くなります

手元資金
嫁の実家の売却分
自宅の売却とローン残高の差額

この2つは手元資金になりました。

キャッシュフローの改善
・ダブルローンの解消
・金利支払いの減少 1.375%⇒0.625%
・ローン減税
・同居による費用の軽減
・教育費の減少

住み替えたことで、
ローンの金額が多くなり
完済年齢も伸びました。

土地は狭くなりましたが、
北・南の両面道路
西側は、自宅の駐車スペースなので
空間的に余裕はあります。

植栽が少ないのが残念ですが、
その分、手間は掛かりません。

諸費用分、持ち出しのイメージですが、
物件金額で考えると、無理した住み替えではないと思っています。

返済比率は 計算したら20%くらいでした。
これなら、ある程度
預貯金が出来るはずです。








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