レバレッジの黄金率

レバレッジの黄金率

日本財託?重吉社長が提唱する、
安全なワンルームマンション投資法です。

過度に借入金に頼ることなく、適正なレバレッジ比率
を保つことを考えられています。
最初の物件は、繰り上げ返済を多様するか、
頭金を多く入れることで、早期のローン完済を目指します。
その後、2件目を購入。
家賃収入と繰り上げ返済で2件のローンのない
ワンルームマンションを取得します。

複数の家賃収入がある状態で、
1戸のローンを集中的に返済して行く形。

この形を1日でも早くつくることです。

具体的には、2戸のローンのないマンションがある状態で、
3戸目のマンションをローンで購入する形。

事例では、
1800万円のマンション
手取り家賃収入 6万7500円 年間81万円
借入期間30年 金利1.5%

3戸の家賃収入で返済していくと、7年11ヶ月で返済完了。

更に、毎年 100万円の繰り上げ返済を合わせると、
5年9ヶ月で返済が完了します。


頭金100万円入れて、上記の物件を繰り上げ返済して行くと
11年で完済出来ます。
1800万円の資産を1100万円で手に入れたことになります。
積み立ての運用利回りで考えると、約8.5%になります。

65歳から、継続した家賃収入を得ると考えるか?
当初は、預金と退職金があるので、
少し遅れた、68歳~70歳を目指すのか??

目標家賃を月々40万円にするのか。
年金収入がある程度確保出来るので、20~30万で良いのか??

1件目を購入してから、考えても良いことだと思います。
金利上昇リスク、空室リスクもあるので。



ワンルームマンション購入計画

フェニックス新江古田201号室
物件価格 16,300,000
諸費用       600,000
家賃収入  79,000
管理費   8,950
修繕積立金 7,100
管理代行費     3,240

既存マンション推定
物件価格推定 10,800,000
家賃収入 70,000
管理費   10,000
修繕積立金 11,150
管理代行費     3,780

既存マンションの家賃収入と繰り上げ返済で
購入を計画しています。
前回検討した、1860万円の物件から230万円ダウン
家賃の差額は2600円程。
修繕積立金が高いので、利回りは少し低くなります。
築年数は1年違い。
230万円は、2年分の繰り上げ返済の額に当たるので、
自己資金を減らすことも可能ですし、
返済期間を短くすることが可能になります。




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