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リスクが高い ハーモニーレジデンス上野の杜
リスクが高い ハーモニーレジデンス上野の杜
現在の利回りで考えると、4.79%で、
持ち出しが出ない状況で購入出来る、
ハーモニーレジデンス上野の杜ですが
いくつかのリスクがあります。
★ 新築当時の入居者が退去して家賃が下がる
★ 管理費・修繕積立金が上がる
購入済みのヴェルステージ秋葉原2と比較表を作りました。
築年数は1年半違いますが、ヴェルステージ秋葉原2は、
管理費 8,000円 ⇒ 9,100円
積立金 1,600円 ⇒ 9,100円
に値上げされています。
21戸しかない、ハーモニーレジデンスは、
更に負担が増える可能性があります。
入居者が入れ替わり、新築プレミアムが無くなると、
家賃が大幅に下がります。
査定家賃は95,000円
ヴェルステージと同程度なので、妥当なところだと思います。
3年後に、家賃の下落と管理費等の改定があると、3.63%まで
利回りが下がる可能性があります。
もう少し、長い目で見れば、
大規模修繕・エレベーターの入れ替えなど、
大きなお金が掛かる工事を20戸で負担する必要があります。
2430万円の価格は、イエシルで調べると、新築当時の価格と変わらないようです
ヴェルステージの新築時の価格は2490万円。
1年半の築年数の開きはありますが、
購入価格の差が340万円も開くことは無いはずです。
立地条件も良く、現状の利回りからすると、
購入するのに良い物件として、リストアップしましたが
物件価格が高い事、新築プレミアムの家賃、修繕積立金が低い
ので、リスクが高すぎると思い、回避しました。
物件名 | 部屋 | 価格 | 家賃収入 | 管理費 | 修繕積立金 | 年間手取 | グロス | ネット | 築年 | 月 | 面積 | 戸数 | 最寄駅 | 徒歩 |
ヴェルステージ秋葉原2 | 1003 | 20,900,000 | 93,000 | 9,100 | 9,100 | 858,720 | 5.34% | 4.11% | 21 | 2 | 25.74 | 39 | 新御徒町 | 8 |
ハーモニーレジデンス上野の杜 | 901 | 24,300,000 | 107,500 | 6,200 | 1,100 | 1,163,520 | 5.31% | 4.79% | 22 | 8 | 25.36 | 21 | 上野 | 5 |
ハーモニーレジデンス3年後 | 901 | 24,300,000 | 95,000 | 9,100 | 9,100 | 882,720 | 4.69% | 3.63% | 22 | 8 | 25.36 | 21 | 上野 | 5 |
現在の利回りで考えると、4.79%で、
持ち出しが出ない状況で購入出来る、
ハーモニーレジデンス上野の杜ですが
いくつかのリスクがあります。
★ 新築当時の入居者が退去して家賃が下がる
★ 管理費・修繕積立金が上がる
購入済みのヴェルステージ秋葉原2と比較表を作りました。
築年数は1年半違いますが、ヴェルステージ秋葉原2は、
管理費 8,000円 ⇒ 9,100円
積立金 1,600円 ⇒ 9,100円
に値上げされています。
21戸しかない、ハーモニーレジデンスは、
更に負担が増える可能性があります。
入居者が入れ替わり、新築プレミアムが無くなると、
家賃が大幅に下がります。
査定家賃は95,000円
ヴェルステージと同程度なので、妥当なところだと思います。
3年後に、家賃の下落と管理費等の改定があると、3.63%まで
利回りが下がる可能性があります。
もう少し、長い目で見れば、
大規模修繕・エレベーターの入れ替えなど、
大きなお金が掛かる工事を20戸で負担する必要があります。
2430万円の価格は、イエシルで調べると、新築当時の価格と変わらないようです
ヴェルステージの新築時の価格は2490万円。
1年半の築年数の開きはありますが、
購入価格の差が340万円も開くことは無いはずです。
立地条件も良く、現状の利回りからすると、
購入するのに良い物件として、リストアップしましたが
物件価格が高い事、新築プレミアムの家賃、修繕積立金が低い
ので、リスクが高すぎると思い、回避しました。
2017年07月13日
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