リスクが高い　ハーモニーレジデンス上野の杜

リスクが高い　ハーモニーレジデンス上野の杜

物件名	部屋	価格	家賃収入	管理費	修繕積立金	年間手取	グロス	ネット	築年	月	面積	戸数	最寄駅	徒歩
ヴェルステージ秋葉原２	1003	20,900,000	93,000	9,100	9,100	858,720	5.34%	4.11%	21	2	25.74	39	新御徒町	8
ハーモニーレジデンス上野の杜	901	24,300,000	107,500	6,200	1,100	1,163,520	5.31%	4.79%	22	8	25.36	21	上野	5
ハーモニーレジデンス３年後	901	24,300,000	95,000	9,100	9,100	882,720	4.69%	3.63%	22	8	25.36	21	上野	5

現在の利回りで考えると、４．７９％で、
持ち出しが出ない状況で購入出来る、
ハーモニーレジデンス上野の杜ですが
いくつかのリスクがあります。

★　新築当時の入居者が退去して家賃が下がる
★　管理費・修繕積立金が上がる

購入済みのヴェルステージ秋葉原２と比較表を作りました。

築年数は１年半違いますが、ヴェルステージ秋葉原２は、
管理費　８，０００円　⇒　９，１００円
積立金　１，６００円　⇒　９，１００円
に値上げされています。
２１戸しかない、ハーモニーレジデンスは、
更に負担が増える可能性があります。

入居者が入れ替わり、新築プレミアムが無くなると、
家賃が大幅に下がります。
査定家賃は９５，０００円
ヴェルステージと同程度なので、妥当なところだと思います。
３年後に、家賃の下落と管理費等の改定があると、３．６３％まで
利回りが下がる可能性があります。
もう少し、長い目で見れば、
大規模修繕・エレベーターの入れ替えなど、
大きなお金が掛かる工事を２０戸で負担する必要があります。

２４３０万円の価格は、イエシルで調べると、新築当時の価格と変わらないようです

ヴェルステージの新築時の価格は２４９０万円。
１年半の築年数の開きはありますが、
購入価格の差が３４０万円も開くことは無いはずです。

立地条件も良く、現状の利回りからすると、
購入するのに良い物件として、リストアップしましたが
物件価格が高い事、新築プレミアムの家賃、修繕積立金が低い
ので、リスクが高すぎると思い、回避しました。