リスクが高い ハーモニーレジデンス上野の杜

リスクが高い ハーモニーレジデンス上野の杜
物件名 部屋 価格 家賃収入 管理費 修繕積立金 年間手取 グロス ネット 築年 面積 戸数 最寄駅 徒歩
ヴェルステージ秋葉原2 1003 20,900,000 93,000 9,100 9,100 858,720 5.34% 4.11% 21 2 25.74 39 新御徒町 8
ハーモニーレジデンス上野の杜 901 24,300,000 107,500 6,200 1,100 1,163,520 5.31% 4.79% 22 8 25.36 21 上野 5
ハーモニーレジデンス3年後 901 24,300,000 95,000 9,100 9,100 882,720 4.69% 3.63% 22 8 25.36 21 上野 5

現在の利回りで考えると、4.79%で、
持ち出しが出ない状況で購入出来る、
ハーモニーレジデンス上野の杜ですが
いくつかのリスクがあります。

★ 新築当時の入居者が退去して家賃が下がる
★ 管理費・修繕積立金が上がる

購入済みのヴェルステージ秋葉原2と比較表を作りました。

築年数は1年半違いますが、ヴェルステージ秋葉原2は、
管理費 8,000円 ⇒ 9,100円
積立金 1,600円 ⇒ 9,100円
に値上げされています。
21戸しかない、ハーモニーレジデンスは、
更に負担が増える可能性があります。

入居者が入れ替わり、新築プレミアムが無くなると、
家賃が大幅に下がります。
査定家賃は95,000円
ヴェルステージと同程度なので、妥当なところだと思います。
3年後に、家賃の下落と管理費等の改定があると、3.63%まで
利回りが下がる可能性があります。
もう少し、長い目で見れば、
大規模修繕・エレベーターの入れ替えなど、
大きなお金が掛かる工事を20戸で負担する必要があります。

2430万円の価格は、イエシルで調べると、新築当時の価格と変わらないようです

ヴェルステージの新築時の価格は2490万円。
1年半の築年数の開きはありますが、
購入価格の差が340万円も開くことは無いはずです。

立地条件も良く、現状の利回りからすると、
購入するのに良い物件として、リストアップしましたが
物件価格が高い事、新築プレミアムの家賃、修繕積立金が低い
ので、リスクが高すぎると思い、回避しました。
1位 イエウール

WEB申し込みはこちら

簡単60秒入力
最大6社の一括査定
対応地域が広いのが特徴

CMで有名な大手の会社から地場で実績が豊富な会社など

WEB申し込みはこちら

2位 イエイ

WEB申し込みはこちら

これまでの利用者数は300万人を突破

他の一括査定サイトに比べ、不動産会社の提携基準が厳しい。

厳選された不動産会社に査定依頼したい方にお勧め

WEB申し込みはこちら

3位 RE-Guide不動産(旧SBI不動産)

WEB申し込みはこちら

400社以上の不動産会社が参加
売却物件の地域を選ぶと、査定依頼可能な不動産会社のリストが表示されます。
大手不動産会社を中心に依頼されたい方にお勧め

WEB申し込みはこちら

4位 スマイスター

WEB申し込みはこちら

800社の中から不動産査定依頼が出来る

全国査定依頼件数ランキングを掲載

マンションの口コミ情報等関連サイトが充実

WEB申し込みはこちら

5位 O-uccino オウチーノ

WEB申し込みはこちら

全国500社の不動産会社が対応

不動産売却に関するお役立ち情報が充実
・これだけは知っておきたい基礎情報
・納得の条件で売るためのノウハウ
・見逃しがちな売却時の費用

都心部の物件を売却したい方にお勧め

WEB申し込みはこちら

コメントは下のボタンを押して別ウィンドウから投稿できます。