金利負担よりキャッシュフローを重視する

金利負担よりキャッシュフローを重視する

住み替えをする時、
新たに購入する物件は、諸費用込み全額ローンにする場合でも
お金が掛かります。
掛かりますと言うか、手持ち資金がないと難しいです。

立て替える必要があったり、先に使う資金があったりと、
手持ち資金は、ある程度必要になります。

物件購入金額の1割程度は最低限必要だと思います。
後から帰ってくるにしても。

売却する物件で、
手残りがある状況でも、決済するまでは、
お金を使うことは出来ません。

売却物件が売るのに時間が掛かる、引き渡しまで時間が掛かる場合は
二重でローンを払い続ける事になります。

住み替えを前提にしている場合は、
繰り上げ返済は行いません。

全て、自己資金として、ストックします。
1年間、給与が止まっても支払いが出来るくらいの
ゆとりは、住宅ローンでは必要だと考えています。

購入した時点で、
返済口座に1年分の支払いがあるように資金計画を立てています。
(実際に口座には無く、持株会で運用しています)

上場株式は、値段の変動はありますが、4営業日後に換金出来ます。
売買単位が下がったので、機動的に売却出来るのも強みです。

住替え時には、
売却物件をメンテナンスする費用も必要になります。
売り物件より、先に
買い物件の契約をする場合は、手付金も必要です。
仲介手数料の半金も、先に払うひつようが有ります。

私の場合の事例ですが、
2世帯住宅のローン実行前に掛かったものや、
現住居の売却決済前に掛かった費用は、以下の通りです。

(1)現住居売却のための前払い費用
  ・廃棄物処理費用    4万円
  ・庭の手入れ費用    1万円
  ・エアコンの修理費用 15万円
  ・フロアコーティング 20万円 
    合計金額     40万円

(2)新規物件購入の為の前払い費用
  ・契約手付金     50万円
  ・仲介手数料半金   40万円
      合計金額   90万円

(3)ローンを借りるため費用
  ・マンションローン完済 70万円
  ・学資ローンの完済  130万円
       合計金額  200万円

(4)実家売却のため前払い費用
  ・確定測量費用     50万円

(5)引っ越し費用
  ・引っ越し費用    30万円
  ・不要品廃棄     20万円
  ・エアコン新設他   60万円
       合計金額  110万円

総合計 390万円ほどの立て替えが発生しています。
半分がローンの完済ですが、新規のローンを借りるため
完済が条件になっています。

この他、物件の売却が
二世帯住宅に引っ越しから4ヶ月。
ボーナス支払い分を入れると、地代含めて90万円です。

これは、現住居の手付金である程度カバーしていますが、
売却が遅れていれば、持ち出しになります。

物件がすぐ売れない場合は、タブルで返済になりますから、
手元資金は厚くする必要ががあります。

金利負担やローン保証料がもったいとは思いますが、
ぎりぎりの資金繰りはしたくないので、

新規物件の購入費用は、借り入れ出来るマックスで行っています。

二世帯住宅の購入は、
引っ越し費用、エアコン購入費用まで入れた金額を融資してもらっています。
物件金額の1割増しの金額です。

手元に資金があれば、二重ローンの返済も気になりません。
物件の売却の遅れも記にすること無く、
高値の売却を目指して、粘ることが出来ました。

3月を過ぎたら、焦ったかも知れませんが。




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