住み替えのメリット キャシュアウト

住み替えのメリット キャシュアウト

出口戦略とローンの返済、建物の価値の償却

譲渡所得を計算する時の償却率は、
木造 0.031
木骨モルタル 0.034
鉄筋コンクリート 0.015(60年)
金属造1 0.036  (25年)
金属造2 0.025  (36年)

鉄骨の厚みで償却率が違います。
私の売却した家屋は36年の償却計算でした。

税法上の償却は、1つの目安ですが、
中古住宅と売却する時、
売却金額・購入金額の目安となるのが、築年数です。
ローンの返済による、残債の金額に大きく係るところでもあります。

築14・15年の建物でも、築10年程度の建物の評価を受けることが
出来れば、その分、売却時に手元に、現金が残る計算になります。

築10年の時、
公庫融資⇒プロパーローン
に借り換えした時の、約5年前の残高と今回の売却金額が一緒でした。

5年間の返済、プロパーローンの残高の減った分が、
最終的に手元に残った金額になりました。

ローンの支払期間を当初借り入れから、25年返済で組んでいれば、
償却期間の36年や、35年のローンに比べると、
手元にキャシュが残る可能性が高くなります。

売却、出口戦略を考えて、
住宅を取得する場合、ローンの返済期間が短いほうが、
手元に残る資金が多くなります。

住み替えで購入した二世帯住宅は、
築10年の中古物件です。
築年数も考慮に入れて、住宅ローンの返済期間は20年。
完済時は、築30年。
15年ローンにしたかったですが、
自宅の売却まえだったので、希望金額が借り入れ出来ない為
20年になりました。
諸費用込ものフルローンにして、手元資金は、
返済の原資にしています。
銀行に返済用の残高がある程度、プールされているので、
月々の支払に慌てることはありません。
多少の臨時出費にも、対応が可能です。

売却物件の代金も、
しばらく、預金として残して置く予定です。
金利が低い水準なので、繰り上げ返済はせずに
様子を見ながら、
住み替え物件を兼ねた、収益不動産を探したいと思っています。

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