住み替え 中古住宅のローンの組み方

住み替え 中古住宅のローンの組み方

楽な返済方法で住み替えを検討してはいけない!!

既に自宅を持っていて、住み替えを検討する方は、
今まで住宅ローンを返済していると思います。
購入した年代によりますが、
返済を開始したころは、3%より高い金利だった方が多いのでは。

借り換えをしていましたが、
マンシヨンのローンは、2.175%
定期借地権のローンは、1.375%
でした。
今回提示された、変動金利0.625%(保証料別)は
3分の1、2分の1の金利です。
5年前に借り換えした時、1930万円の時の金利と
4140万円借り入れた時の金利が一緒です。

今回、築10年の物件を購入する時に、
都市銀行と地銀の両方で審査を受けました。

どちらとも、79歳完済の27年ローンまでOKでした。
若ければ、30年ローンも可能だった思います。

中古住宅のローンで30年はありなの???
と思っているのも事実です。

嫁の実家を売却して、
今建売業者が新築住宅として販売していますが、
チラシの記載は、35年返済です。
月々58000円くらいと書いてあります。
そこに建っていた建物は、30年で解体しています。

本当に、35年返済を基準に考えて良いの???
建売業者が建てている住宅。
35年後に資産価値が残っているのでしょうか?
土地価格分は、残っています。
取り壊しを前提に売却しましたが、
土地代金して、800万円ほど頂いています。
解体費用は、建売業者さん負担です。
都内に通いやすい場所であれば、土地が狭くても
売却は可能です。
建売業者が購入するには、ちょうど良い大きさでした。

2800万円で売りに出ているので、
建物は1800万円前後になるのでしようか。



27歳の時に新築マンシヨンを買いましたが、
その時組んだローンは25年返済でした。
この春に完済しています。
最初の10年は住んでいましたが、
その後は賃貸にしていました。
貸している家賃より、住宅ローンの返済のほうが
多かったですが、ローンが終わってしまえば、
家賃収入が手元に残ります。

72平方メートルのファミリータイプなので、
子供が独立すれば、移り住むことも可能です。

住宅ローンの返済が嫌であれば、戻れば済むことになります。



定期借地権付き住宅を購入した時も、ローンは25年組みました。
(地代は52年間払いつづけます。定年後は辛い)
完済年齢は62歳でした。
当時は60歳定年だったので、もう少し短く組みたかったのですが、
マンシヨンとの二重ローンだったので、
マンシヨンローンを完済してから、短くしても良いと思っていました。
地代を払い続けるのは、定年後は厳しくなります。
マンシヨンローンが終了後は、土地を買取ることも考えていましたが、
今回の住み替えになりました。


築10年の中古住宅を購入した時のローンは、
最終的には、20年にしました。
諸費用、引越費用まで、一切含んだフルローンです。
エアコン・カーテン・照明器具の費用もローンに含んでいます。
最初の2年の返済は、物件自体の支払いでは無く、
諸費用分の支払いになります。
2000万円までの住宅取得控除をフルに使うため、
残高を計算したところ、20年がちょうどでした。
借り入れ金額が少なければ、2年くらい伸ばしたかも知れません。

築10年の物件ですから、完済時には、築30年の計算になります。
完済年齢は72歳。
住み続けるとしたら、どこかで繰り上げ返済も考える必要があります。
その前に売却する可能性が高いですが。



住み替えが前提なら、建物価格が低いのでローンは短くする
土地部分を含んだローンではありますが、
建物価格が低い分ローンの返済期間は、短く設定出来るはずです。

住み替える前提であれば、残債は、どんどん減らすべきで、
売却時の手残り資金は増やすべきです。
返済=貯蓄
と考えて、残債を減らします。
繰り上げ返済も検討しますが、金利が安いことと、
住宅取得控除を満額使いたいので、
今のところ考えていません。
金利が1%を越えだしたら、
取得控除より、負担が大きくなるので
繰り上げ返済を検討しようと思っています。


25年以上で組まなければならない場合は、
返済が厳しいと考えた方が良いです。


金利が安い現状では、
多くの借り入れをした方が良いと思います。

私の場合は、手元資金を多く残して、
ローンをギリギリまで借りています。
1%を切るローンであれば、
他の資産で運用益を出すのも可能です。
収益不動産を購入することも出来ます。
65歳以降の不労収入は、
今から準備する必要があります。


手元資金を用意していれば、
売却時に残債が多く残っていても、
手元資金で、残債を完済出来ます。

自宅を所有する場合、
いつでも、売却出来ることが、
購入する時の最低条件です。

売却出来ない場合でも、貸すことで、
ローンの返済が出来れば良いのです。


家賃が返済金額より、少なくても
給与収入でカバー出来れば良いのです。

その場合でも、返済期間が短くないと、
持ち出し期間がいつまでも続きます。

住み替えを実践する場合は、
貸している状態であれば、元の住宅ローンが残っています。
その条件で、新たな住み替え物件のローンが組めることが
重要になります。
家賃が入ってくるので、返済は出来ると考えても、
金融機関が融資してくれなければ、住み替えは出来ません。



余裕を持って、住み替え出来ることが戸建て中古住宅のメリット
築10年~15年で、
新築時の建物の半額で買えるのが、戸建て中古住宅の1番のメリットです。
ハウスメーカーの坪80万円の建物も、半額で買えば、坪40万円です。
坪40万であれば、新築も買えるかも知れません。
築15年を過ぎる頃から、坪単価の高いメーカー系住宅は、違ってくるのです。
今回、180平方メートルを超える二世帯住宅に住み替えしています。
二世帯住宅は、広さだでなく、
キッチン・浴室等も二世帯分あるので、金額が嵩みます。
建物金額が半額になるのは、なおさら大きいのです。


住み替えを考えるなら、
建物評価が下がりにくい、スムストック物件がお勧めです。


スムストック物件を購入して、
築15年~20年前後で売却するのが理想だと考えています。

築15年以降、建物評価の減額スピードが落ちて行きます。
築25年で売却でも、良いのですが、
購入される方にとっては、築20年より前の建物と
築20年越えでは、大きく違って感じます。

高く売却したいと思うなら、築年数のイメージも重要です。



次の住み替え時点の残債を考えて、住宅ローンを組む。

残債の減るスピードが早ければ、売却はしやすくなります。
頭金を多く入れることで、
普通は残債が残らない形で売却出来るようにしますが、
手元資金を残して置いても一緒です。
金利負担は余計に掛かりますが、1%を切る水準の金利の場合
手元資金に余裕がある方が、
色々な形で対応することが可能になります。
臨時な出費への対応や、良い利回りの金融商品も購入出来ます。


住宅ローンを返済しながら、お金を貯めるのは
以外と難しいのです。
教育資金と重なる場合はなおさらです。
教育資金が終われば、老後資金の準備です。

老後資金も貯めるだけでは、解決はしません。
家賃収入を得ることも、大事な方法です。

1件は、最初に購入したマンシヨンから
家賃収入が入ってきます。
更に、2、3件。家賃収入が入ってくると
65歳以降の生活に余裕が出てきます。
それまでは、
住宅ローンの返済資金に充当できます。



返済比率に余力がないと、期間短縮は難しいです。

20年返済・25年返済・30年返済・35年返済
5年刻みに4っのパターンがあります。

4000万円借りた場合 金利0.625%
20年返済 213万円
25年返済 173万円
30年返済 146万円
35年返済 127万円

20年返済で返済比率を30%以下にする為には
年収が710万円ある必要があります。
35年返済なら、年収423万円です。

年収が低ければ、
物件購入金額を低くして、借り入れを減らすか
頭金を多く入れる必要があります。

住み替えで戸建て中古住宅を買われる方は
最初に購入された時と比べ、年齢は上がり、
年収も増えていると思います。
収入が続く期間も短くなるので、
可能な限り、短い期間を選ぶ必要があります。


戸建て中古住宅を購入する場合は、
年収の4倍程度を一つの目安にすると良いと思います。

年収の5倍は、新築物件を買う時の目安として考え、
戸建て中古住宅の場合は、少なめの4倍程度に。

メンテナンス費用の発生するタイミングが、
新築物件より、どうしても早くなります。

購入時にメンテナンスやリフォームにお金を掛ける場合、
物件金額は年収の4倍以内に収めていれば、
リフォーム費用は、越えても良いと思います。



新築に比べて、割安価格で買えるのが
戸建て中古住宅の一番の魅力です。

広さや駅までの距離等、
条件がワンランク上の物件を選ぶことが可能です。
可能だからこそ、楽な返済方法ではなく、
20年返済するつもりで、
購入計画を建てて、検討して欲しいのです。


戸建て中古住宅を購入する時は、住み続けるだでは無く、
建替や売却も考えて置く必要があります。

新築物件より、時間が経過している建物を購入している。
この事実を頭に入れて置く必要があります。

質の良い建物を購入すれば、長く住むことが出来ます。
新築で購入するより、長く住める可能性はあります。

それでも、出口戦略は
必ず頭のなかに、置いておくべきです。

5年後に売却する場合も考えます。
10年後には、家族構成が変わっているかも知れません。

定年を迎えて、通勤が無くなるかも知れません。
どこに住むのがベストかは、5年から10年で変わります。

それを考えた上で、物件を選び、
住宅ローンを返済するべきなのです。

住み替えを前提に住宅ローンを組む。
売却するときに、決済が出来る状態にする。

購入してすぐは、難しいかも知れません。
それでも、住んでから3年くらいで、
いつでも売却出来る状態に整えたいです。

住み替えで、戸建て中古住宅を購入する。
40代、50代では、
良い選択だと思います。

30代の方は、価格が安いだけで、
中古住宅を選ぶと後が大変になる可能性が高くなります。
長生きリスクが言われて初めています。
住み替える前提でなれば、戸建て中古住宅を
選ばない方が良いと思います。


60代になると、ローンが組にくくなります。
所得が無いと、住宅取得控除も使えなくなります。

ローンが組みやすい時期に、自宅資産の入れ替えは
終わっているのがベストです。

私の場合はタイムリミットが迫っています。
次が最後の住み替えかも知れません。








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