低金利は買い時のウソ

低金利は買い時のウソ

新築建売住宅やマンションの販売は
都心の高額物件でなければ、
その地域の購入者の返済能力で価格が設定されています。

金利が低ければ、価格が高くても、購入者を探すことが出来ます。
金利が高くなれば、返済能力が下がるので、
物件金額を下げないと、販売出来ない状況になります。

金利が高い時に買って、その後金利が安くなり
返済負担が下がるのが、一番条件の良い買い方になります。

逆に金利が低い時に買い、
その後金利が上がり、返済負担が増えるのが
一番辛いパターンになります。

本来であれば、金利低下のメリットは
購入者が受けることになりますが、
新築物件の場合、販売業者の利益が増えることにもつながります。
建物のグレードを上げることも出来ますし、広告宣伝も掛けることが出来ます。

低金利の時代になれば、販売物件が増えるのです。
販売物件が増える過ぎると、価格の引き下げ競争が始まります。

中古住宅は金利低下がどのように影響するでしょうか

個人が売り主になるので、金利低下は購入希望者の
返済能力のアップになるので、高い金額で売出やすくなります。

売り主の残債は、借り換えや、金利低下の恩恵を受けていれば
減りますが、金利低下が長く続いていないければ、
残債の減り方のスピードはあまり変わりません。

低金利による住み替えのメリットは、
借り換えと同じ効果を発揮することになります。

新規融資の方が、金利優遇を受けられるので
低金利のメリットは、享受出来ます。

住み替えで、1.375%の金利が、0.625%に変わりました。
借入金額は、倍以上になりましたが、
金利負担は、同じくらいです。
住宅取得控除が、また使えるようになったので、
実質金利負担は0になっています。

購入物件の売値は高くなっている可能性がありますが、
売却物件も同じように高く売れる可能性があります。

中古住宅は、売り主都合があるので、
価格の設定は、残債金額と取引事例に左右されます。

それでも、総額が近隣物件より高ければ、
価値が高くても、売りにくくなり、価格は下がります。

反対に、近隣より買いやすい価格であれば
実際の査定額より、高く売りやすくなるのです。

購入した二世帯住宅は、新築時の建築単価が高いこともあり、
当初の売出金額から、価格を下げています。
その価格でも、新築住宅の1.5倍以上の金額です。
返済能力があれば、割安の金額で購入することが出来ます。

売却した物件は定期借地権付き住宅だったので、
初期コストが1000万円以上安く購入出来ることから、
幅広い方からの問い合わせがありました。
金利が低いことから、所有権に変えたい希望の方も多く、
少し高めの金額のため、なかな決まりませんでした。
最終的には、定期借地権のまま購入希望される方に売却しています。

所有にこだわらない方は、定期借地権付き住宅のメリットを
活かしたまま、住むことになります。

中古住宅で住み替えを繰り返す場合


低金利は大きなメリットになります。
自己資金で常に買い続けることが出来れば良いです。
住替え時に残債が消えている状態であれば、
問題なく、次の物件が買えます。

低金利で返済負担が下がると、
新規物件の返済比率が下がります。
返済比率が下がるので、ダブルのローンの審査が通ります。

このメリットは大きく、売却を急ぐ必要がなくなります。
売り急がなければ、高い金額を目指して、
売却活動を続けることが出来ます。

住み替えで、売却益を得る為には、
資金繰りが安定していることが重要になります。

その為には、返済や貯蓄額を多くすることで、
バランスシートを大きくする必要があります。

借り入れが多くても、
住み替え対象の土地・建物以外の資産が
多くなるように、していきます。

現金・預金以外でも、
株式でも、収益不動産でもバランスシートに計上します。

退職金や、生命保険の返戻金も
資産の中に入れて起きます。

いざという時に使えるものは、
年齢が増えたことで、意外と積み上がっているものです。

低金利の時は、借り入れコストが減るので、
レバレッジを効かせるチャンスでもあります。

低金利は買い時はウソではありませんが、
物件価格を最近の事例だけでなく、
金利が高かった時、その地域では
いくらで売られていたのかを見る必要があります。

また、その時売られていた住宅が、
今、中古住宅でいくらで売れられているかを
知ってから、考えても良いと思います。

新築からスタートする住み替えでも良いと思います。
30代であれば、新築か築浅物件を買う方が良いと思います。
住み替え前提でも、収入環境が変われば、
出来なくなる可能性もあります。
住み続ける場合のコストが大きくならないようにするのも大事です。

住み替えの基本は、資産価値の高いものを選ぶことか、
その時点で、利用価値の高いものを買うことになります。

二世帯住宅を選んだのも、定期借地権付き住宅を選んだのも、
その時の利用価値が最大のものを選んでいます。
コストパフォマンスの良い物件を選んでいます。

蓄えた資産が大きくなるまでは、
資産価値が高いものはなかなか手が出ません。
どうしても、借入金額が大きくなり、
資金コストと高くなると同時に、
返済負担も大きくなります。

低金利は、物件選択の幅を広げることが出来ますし、
資金コストを下げることが出来、
レバレッジの効果が大きくなります。

持っている資産が少ない人でも、
ある程度の資産投資が可能になります。

金利変動リスクに備えながら、住み替えを行う。
過去の金利をしっかり把握して、
リスク対策も考慮する必要があります






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