決済完了の連絡がありました

決済完了の連絡がありました

先ほど、不動産会社の担当者から連絡があり、
ワンルームマンション2戸の決済が無事完了しました。

合計3戸のワンルームマンションの取得が出来、
自宅売却からの一連の流れの一区切りが着きました。


定期借地権付住宅の売却から始まった
不動産組み換えを一連の流れを整理すると。

自宅売却開始  買い付け証明が入るも価格が折り合わず

二世帯住宅購入 
ローンの条件が、マンションのローンと教育ローンの完済。

妻の実家の売却 


自宅売却完了  手元資金が入る

ワンルームマンションを購入 3戸



所有不動産を整理すると

◎既存3LDKマンション  ローンを完済
◆定期借地権付住宅     売却
◆妻の実家         売却
☆二世帯住宅        購入
☆ワンルームマンション   購入

になります。

自宅投資


二世帯住宅の支払いは、親世帯からの負担分と既存3LDKマンションの家賃で
月々支払っています。
賞与払いは、住宅取得控除と扶養控除の増額分で支払い可能です。

給与収入等から支払いは無く、
25年返済の終わった既存の3LDKのマンションに住んでいるの
と同じ負担です。
住居費用は、マンションの管理費用と積立金だけになっています。

二世帯住宅のローンの返済は、年間220万円。
利息は20万円程で、元金の返済は200万円です。

住宅取得控除が使える期間住んでいた場合。
4000万円の借入が、半分の2000万円になり、
建物分の返済が終わってしまいます。

売却するときには、1000万円程度、手元に残る計算になります。

ワンルームマンション投資


3戸の合計金額です。
購入金額 5370万円
諸費用   180万円
ローン残高5250万円
年間賃料  291万円
管理費等   49万円
年間手取り 242万円
年間返済  254万円
CF    △12万円
金利     92万円
元金減額  162万円

秋葉原の物件が、年間12万円の持ち出しです。
他の2件は、収支は持ち出し無し。

自宅投資より、金利が高い分返済に回る分が少なくなります。
返済が進むにつれて、金利負担は減り、
10年後は
金利 71万円で元金は183万円減ります。
ローンの残高は4050万円。

完済までには、まだまだ、時間が掛かります。

入居者の支払いだけでは、
27年間掛かります。

これを、繰り上げ返済を利用して、
どれだけ返すことが出来るかかが、鍵になります。

 


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