利回りだけでなく、物件の資産性も大事

利回りだけでなく、物件の資産性も大事

自宅投資でも、ワンルームマンション投資でも、
利回りは大事になりますが、
物件の資産性も大事になります。

資産性の中には、換金のしやすさ、
物件の売却しやすさも含まれていると思っています。

売却のしやすさとは、
価格が飛び抜けて高くないことも含まれます。

ワンルームマンションでも自宅投資でも、
購入する時の価格よりも、
5年後~10年後の間
自分が売却したいと思った時の価格や融資の期間が
大事になると思っています。

44歳までの方の場合、
現状の融資のルールでは、35年返済が
物件の状況によりますが、可能になります。

金利が安い現状でも、借入期間の長さは、
返済比率に大きな影響を与えます。

マンションの場合、
60年-築年数の金融機関もありますが、
50年-築年数や47年-築年数の場合もあります。

戸建ての場合、
物件価格と土地の評価の割合、
借入金額によって変わってきます。

木造系の住宅であれば、
築20年の場合、融資機関が
極端に短くなるかというと、そうではなく
土地の評価額までなら、本人属性の期間
借りることが可能になる場合もあります。

土地の評価は物件の資産性を高める
戸建て住宅の場合、
建物の資産性を証明出来るものは、
住宅性能評価書になります。
住宅性能評価書を取得している建物は、現状では少数だと思います。
長期優良住宅は、更に少ないと思います。
この2つの制度を利用していない、戸建て住宅の場合、
法定耐用年数が一つの基準になると思います。

土地の評価については、戸建て住宅の場合、
ウエイトが大きくなります。
そのエリアの立地条件や道路付けにより
大きな影響があります。

価格帯は、エリアにより大きく変わりますが、
路線価や固定資産税評価額だけが根拠ではありません。

人気のある路線の駅近物件が理想です。
誰もが、住みたい場所が良いのです。

選ばれる土地の要件
・通行量の少ない南道路で間口が広い
・出来れば角地。角地でなければ、少し面積に余裕
・坪単価×面積評価なので、手頃なサイズ

中古住宅が建っている土地の場合は、上記の3つです。
追加すれば、
・高低差が少ない整形地
地域によっては
・駐車スペースが増設出来る事

ワンルームマンションの資産性
借入金で行う、ワンルームマンション投資は、
利回り重視になりがちです。
都内23区の物件に投資する場合でも、
利回りは、地域によって大きく変わってきます。
港区と足立区・板橋区では、違いはあります。

物件を購入すると、
譲渡対価証明書が発行されます。
売主さんが提示した、土地と建物の内訳になります。

利回りの高い物件は建物価格が高い
利回り重視で物件を選ぶと、
同じ築年数で比較した場合、建物の金額と
利回りはある程度比例しています。

築年数が古くなり、
築25年くらいになると、
建物の評価額が下がってくるので、
土地の評価金額は高くなります。

私が購入したワンルームマンションは
資産性で選んだ物件の土地の比率は
74%と63%
築浅の物件では、53%くらい。

利回り重視の物件の土地比率は
45%くらいです。

地方物件であれば、この比率は
大きく下がると思います。

建物比率が高くなれば、
経年変化による、
資産価格の低下が想定されます。

利回りが高くても、売却時に価格が
下がってしまうリスクが大きいのは、
問題があります。





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