利回りだけでなく、物件の資産性も大事

利回りだけでなく、物件の資産性も大事

自宅投資でも、ワンルームマンション投資でも、
利回りは大事になりますが、
物件の資産性も大事になります。

資産性の中には、換金のしやすさ、
物件の売却しやすさも含まれていると思っています。

売却のしやすさとは、
価格が飛び抜けて高くないことも含まれます。

ワンルームマンションでも自宅投資でも、
購入する時の価格よりも、
５年後～１０年後の間
自分が売却したいと思った時の価格や融資の期間が
大事になると思っています。

４４歳までの方の場合、
現状の融資のルールでは、３５年返済が
物件の状況によりますが、可能になります。

金利が安い現状でも、借入期間の長さは、
返済比率に大きな影響を与えます。

マンションの場合、
６０年－築年数の金融機関もありますが、
５０年－築年数や４７年－築年数の場合もあります。

戸建ての場合、
物件価格と土地の評価の割合、
借入金額によって変わってきます。

木造系の住宅であれば、
築２０年の場合、融資機関が
極端に短くなるかというと、そうではなく
土地の評価額までなら、本人属性の期間
借りることが可能になる場合もあります。

土地の評価は物件の資産性を高める
戸建て住宅の場合、
建物の資産性を証明出来るものは、
住宅性能評価書になります。
住宅性能評価書を取得している建物は、現状では少数だと思います。
長期優良住宅は、更に少ないと思います。
この２つの制度を利用していない、戸建て住宅の場合、
法定耐用年数が一つの基準になると思います。

土地の評価については、戸建て住宅の場合、
ウエイトが大きくなります。
そのエリアの立地条件や道路付けにより
大きな影響があります。

価格帯は、エリアにより大きく変わりますが、
路線価や固定資産税評価額だけが根拠ではありません。

人気のある路線の駅近物件が理想です。
誰もが、住みたい場所が良いのです。

選ばれる土地の要件
・通行量の少ない南道路で間口が広い
・出来れば角地。角地でなければ、少し面積に余裕
・坪単価×面積評価なので、手頃なサイズ

中古住宅が建っている土地の場合は、上記の３つです。
追加すれば、
・高低差が少ない整形地
地域によっては
・駐車スペースが増設出来る事

ワンルームマンションの資産性
借入金で行う、ワンルームマンション投資は、
利回り重視になりがちです。
都内２３区の物件に投資する場合でも、
利回りは、地域によって大きく変わってきます。
港区と足立区・板橋区では、違いはあります。

物件を購入すると、
譲渡対価証明書が発行されます。
売主さんが提示した、土地と建物の内訳になります。

利回りの高い物件は建物価格が高い
利回り重視で物件を選ぶと、
同じ築年数で比較した場合、建物の金額と
利回りはある程度比例しています。

築年数が古くなり、
築２５年くらいになると、
建物の評価額が下がってくるので、
土地の評価金額は高くなります。

私が購入したワンルームマンションは
資産性で選んだ物件の土地の比率は
７４％と６３％
築浅の物件では、５３％くらい。

利回り重視の物件の土地比率は
４５％くらいです。

地方物件であれば、この比率は
大きく下がると思います。

建物比率が高くなれば、
経年変化による、
資産価格の低下が想定されます。

利回りが高くても、売却時に価格が
下がってしまうリスクが大きいのは、
問題があります。