ワンルームマンション 売却時期

ワンルームマンション 売却時期

売却時期には、相場高く売却しやすい時期と
所有者から見た、売却に適した時期があります。

高く売却しやすい時期


物件価格が高くなる時期は、
購入希望者が多い時期と、購入条件が良くなる時期です。

ワンルームマンションは、実際に住む人よりも
投資物件として購入される方が多いです。

投資物件として購入される方は、利回りを考えます。
都心部のワンルームマンションの利回りは、
管理費用等の諸費用を引いて、3.7%~6%

築年数の古い物件で、ローンの返済期間が短くなる物件程
利回りは良くなります。
都心でも、周辺部になれば、
入居リスクが高まる事から利回りは高くなります。

個別要因は、色々とありますが、
全体的な要因として考えられるのは、

◎家賃相場が高くなっていく時期
◎借入金利が低くなる時期

大きく分けるとこの2つですが、

今後、発生する要因として、
◎税制の変更がある
◎金融期間がもっと長めの融資をする場合

税制・融資制度の見直しは、
売却価格の大きな変動要素です。


ワンルームマンション所有者から見た売却時期
借入金で、ワンルームマンションを投資している場合、
所有者にとって売却に適した時期はあります。


◎減価償却の金額が少なくなり、税制メリットが小さくなる
◎長期譲渡になり、売却益の課税金額が小さくなる
◎物件が古くなり、想定していた家賃が得られなくなった時
◎管理費、修繕積立金が上がり、収益が減った時

給与収入がある場合、
減価償却による、所得税が減ることにメリットはあります。
年齢が高くなると、収入が低下し始める時期もあります。
収入が高い時期に、所得を減らすことが出来れば、
たとえ、先送りであっても、税率が違う可能性があります。

給与収入がある時期と年金生活に入ってからでは、
ワンルームマンションから収入が同じでも、
支払う税金は変わってきます。


現在は、物件を購入している段階ですが、
売却するタイミングについては、
融資や税制を見ながら、考えています。

現在の税制・融資条件が続くのであれば、
中古ワンルームマンションを購入する時に出来る対策は、

譲渡の税金が有利なる5年以上所有すると考えて、
築14年までの物件は、35年返済が可能です。
今なら平成20年以降の物件を買うと、
売却時35年のローンが使える可能性があります。

減価償却費を多く計上して、出来るだけ課税される金額を
少なくしたいと考えるなら、
土地の評価額が低く、
償却期間が長く取れる物件を購入すれば良いのです。
(建物評価が高ければ、償却期間が短い方が短期的には有利に)

都心部であれば、敷地面積が狭く、
高層建物であれば、土地の評価は低くなります。
郊外の物件では、土地の単価が低い分
建物が占める割合が高くなります。

ワンルームマンションではありませんが、
崖地(斜面)に建つ高層マンションの
土地の評価額は低かったです。
建築コストはかかっていると思いますが。

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